Риэлтору- литература, документы саморазвитие
Главная » Риэлтору-саморазвитие » Справочник риэлтора » О.И.Соснаускене

8.Земельное законодательство, сделки с земельными участками и порядок их регистрации
Правила реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению – правовой режим имущества. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Земельный участок – особый объект права собственности, свободное пользование которым исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
Земля – природный ресурс, сама по себе она не является объектом имущественных прав, это источник формирования земельных участков – объектов гражданских прав, недвижимых вещей.
Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК РФ).
Правовой режим земельных участков определяется:
1) оборотоспособностью участка;
2) категорией земли (целевым назначением);
3) разрешенным использованием участка;
4) территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).
По целевому назначению земли в РФ подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли специального назначения – промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатик, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
В соответствии со ст. 8 ЗК РФ отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ; земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Для каждой категории земельных участков предусматриваются свои виды и условия разрешенного использования. Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Порядок зонирования устанавливается федеральным законом.
В своей деятельности риэлторам чаще приходится сталкиваться со сделками с землями поселений.
Согласно ст. 85 ЗК РФ в землях поселений могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:
1) жилые – для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;
2) общественно-деловые – для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;
3) производственные – для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;
4) инженерных и транспортных инфраструктур – для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;
5) рекреационные – для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;
6) сельскохозяйственного использования:
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) особо охраняемых территорий;
10) иные.
Особый порядок установлен для продажи земель сельскохозяйственного назначения. Правовой режим данного имущества определяется ст. 257—259 ГК РФ и Федеральным законом от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или приобретенные на общие средства участки являются совместной собственностью его членов, если законом или договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК РФ). Сделки по распоряжению имуществом осуществляются главой хозяйства, порядок распоряжения имуществом устанавливается соглашением членов хозяйства (ст. 18 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). При выходе одного из членов крестьянского (фермерского) хозяйства, а также в случае наследования имущества умершего члена участки разделу не подлежат, вышедший участник получает компенсацию (ст. 19, 27 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», п. 2 ст. 258 ГК РФ). В остальных случаях участок делится по правилам, установленным земельным и гражданским законодательством.
Из статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, принадлежащего гражданину, ведущему крестьянское (фермерское) хозяйство, или сельскохозяйственной коммерческой организации, необходимо учитывать следующее:
а) установленные в законе предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц;
б) преимущественное право покупки указанных земельных участков субъектом РФ, а в случаях, установленных субъектом РФ, – органом местного самоуправления;
в) иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Действующим законодательством РФ предусмотрены следующие виды прав на землю:
а) собственность;
б) постоянное (бессрочное) пользование;
в) пожизненное наследуемое владение;
г) ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);
д) аренда земельных участков;
е) безвозмездное срочное пользование.
Распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством РФ не предусмотрено иное. Поскольку земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ), полномочия местного самоуправления по распоряжению государственными землями могут быть ограничены как федеральным, так и региональным законодательством.
Правила предоставления гражданам и юридическим лицам участков утверждены постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю». В соответствии с этим постановлением Распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. № 3070-р утверждены Примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков.
Необходимо отметить, что земельное законодательство направлено на устранение из оборота ограниченных вещных прав на землю, переоформление их на право собственности или аренду – основные виды землепользования.
С 30 октября 2001 г. (со дня введения в действие ЗК РФ) земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ). Ранее возникшее право постоянного пользования сохраняется, но подлежит переоформлению на право аренды или на право собственности до 1 января 2006 г., а также при купле-продаже недвижимости, расположенной на таком участке (ст. 20 ЗК РФ)
В настоящее время может быть зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:
1) возникшее у физических и юридических лиц в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;
2) приобретенное реорганизованными юридическими лицами – правопреемниками организаций, обладавших этим правом до 30 октября 2001 г.;
3) предоставленное государственным и муниципальным учреждениям, в том числе органам государственной власти и местного самоуправления, федеральным казенным предприятиям.
Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. № 45-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» была введена в действие гл. 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю». Согласно ст. 270 ГК РФ лицо, которому участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать участок в аренду или в безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. ЗК РФ исключил эту возможность. В настоящее время граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
В настоящее время может быть зарегистрировано право пожизненного наследуемого владения земельным участком, возникшее:
1) у граждан в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;
2) при наследовании после 30 октября 2001 г.
Российским законодательством установлены случаи бесплатного получения земельных участков. Возможность бесплатного получения земельных участков предоставлена гражданам РФ рядом федеральных законов (например, федеральные законы от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах» (ст. 14—21); от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (ст. 17); от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (п. 7 ст. 8) и пр.).
Бесплатное получение в собственность участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, – установленное законом исключение. Правило существующего земельного законодательства – возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:
1) продажа на торгах (конкурсах или аукционах) участков или права на заключение договора аренды;\
2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов.
Приобретение участка или права на заключение договора аренды на торгах определяется ст. 38 ЗК РФ. Порядок установлен постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договора аренды таких земельных участков».
Государственная регистрация права собственности покупателя участка осуществляется на основании протокола о результатах торгов и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка (ст. 551 ГК РФ, ст. 30 ЗК РФ). В случае приобретения права аренды протокол о результатах торгов – основание для заключения договора аренды, который подлежит государственной регистрации.
Риэлтору Справочник риэлтора О.И.Соснаускене
Добавил: cererra | Контактное лицо: Алёна Новак W | Теги: 8.Земельное законодательство, сделки с земельными участками и пор
Просмотров: 3 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar
Mоре информации
Квартиры в Железнодорожном
    Мы коренные москвичи, но по стечению обстоятельств оказались в Железнодорожном! Пришлось адаптироваться на новом месте, и база квартир более свежая с 2009г.
    Мы регулярно прозваниваем и поддерживаем дипломатичные и корректные отношения с собственниками. Нам доверяют.
    Мы работаем в Москве и железнодорожном и МО.
Собственнику
    Уважаемые собственники!
    Вы можете добавлять свои предложения в разделах нашего сайта. Или пришлите ваш email на наш тф и мы Вам отправим письмо. В ответном письме отправьте свою недвижимость и мы добавим вашу недвижимость в базу нашего сайта
contact
Phone:+7(903)240-58-84 Ваш вопрос:Задать
Как найти г.Москва
ул.Золоторожский вал д.32 оф.11
Часы работы:С 10-00 до 20-30
Персона недвижимости Алёна Новак
Location in google Maps