Риэлтору- литература, документы саморазвитие
Главная » Риэлтору-саморазвитие » Справочник риэлтора » О.И.Соснаускене

Договор мены характеризуется следующими признаками
1) направленность на передачу имущества в собственность;
2) направленность на возмездную передачу имущества в собственность;
3) возмездность характеризуется эквивалентно-определенным встречным предоставлением;
4) эквивалентно-определенное встречное предоставление является не денежным, а товарным.
Кроме того, установлены специальные правила о мене, обусловленные ее правовой природой:
1) презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ);
2) обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568 ГК РФ);
3) установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).
Государственная регистрация мены жилых помещений проводится в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом. Порядок регистрации при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утв. приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183.
В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должно совершаться несколько регистрационных действий:
1) регистрация сделки – договора мены;
2) регистрация перехода права на одно жилое помещение;
3) регистрация перехода права на другое жилое помещение.
Необходимое условие регистрации сделки – наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения.
В том случае если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся сособственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности, т. е. путем внесения записей о праве каждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Но это одно регистрационное действие – регистрация перехода права общей собственности.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регулируется ст. 72—74 ЖК РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567—571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене – права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.
В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. 67—74, абз. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РФ 1983 г. Необходимо отметить, что жилищное законодательство наделяет нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК РФ 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК РФ 1983 г. В результате такого обмена его участники заступали на места друг друга в соответствующих правоотношениях: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель – собственником в правоотношении собственности.
Правила об обмене жилыми помещениями, установленные действующим ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ранее действовавшего ЖК РФ 1983 г. (ст. 67—74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Таким в образом, в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.
Право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. Если какие-либо члены семьи являются недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 72 ЖК РФ). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа.
Как и раньше, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке. Порядок обмена жилыми помещениями ЖК РФ 1983 г. и Основы детально не регламентировали. Поэтому можно считать правила, регулирующие порядок обмена и его оформление, установленные действующим ЖК РФ, новеллой.
При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений (ст. 74 ЖК РФ). Количество участников такого договора ЖК РФ не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями – сторонами договора (простая письменная форма). Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (ст. 73 ЖК РФ). При этом отказ может быть обжалован в судебном порядке (ст. 74 ЖК РФ) по правилам, предусмотренным гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Ранее договор обмена жилых помещений можно было считать вступившим в силу с момента получения обменных ордеров. В новом жилищном законодательстве нет такого понятия, как «ордер», момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о двух– или многосторонних сделках (договорах).
Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, – юридическое основание для осуществления такого обмена.
В соответствии со ст. 74 ЖК РФ наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.
Риэлтору Справочник риэлтора О.И.Соснаускене
Добавил: cererra | Контактное лицо: Алёна Новак W | Теги: Договор мены характеризуется следую
Просмотров: 5 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar
Mоре информации
Квартиры в Железнодорожном
    Мы коренные москвичи, но по стечению обстоятельств оказались в Железнодорожном! Пришлось адаптироваться на новом месте, и база квартир более свежая с 2009г.
    Мы регулярно прозваниваем и поддерживаем дипломатичные и корректные отношения с собственниками. Нам доверяют.
    Мы работаем в Москве и железнодорожном и МО.
Собственнику
    Уважаемые собственники!
    Вы можете добавлять свои предложения в разделах нашего сайта. Или пришлите ваш email на наш тф и мы Вам отправим письмо. В ответном письме отправьте свою недвижимость и мы добавим вашу недвижимость в базу нашего сайта
contact
Phone:+7(903)240-58-84 Ваш вопрос:Задать
Как найти г.Москва
ул.Золоторожский вал д.32 оф.11
Часы работы:С 10-00 до 20-30
Персона недвижимости Алёна Новак
Location in google Maps